Impuestos al comprar una propiedad
A la inversión para comprar un inmueble hay que sumar gastos e impuestos. Sobre los impuestos aplicables, serán diferentes en función de si el inmueble es nuevo o usado.
Se suele considerar que, entre gastos e impuestos, el comprador debe sumar a la inversión entre un 10% y un 15% del total. Este valor es aproximado y variará en función de la región del inmueble, entre otros.
¿Quién paga cada gasto e impuesto en la compraventa de viviendas?
Hay que tener en cuenta, que la ley española regula quien es el responsable de abonar los gastos e impuestos. Aunque, en algunos casos se podrá acordar de forma diferente.
El pago se atribuye generalmente de la siguiente forma:
COMPRADOR
Gastos: Notario, gastos del Registro de la Propiedad, Gestoría, otros.
Impuestos: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
VENDEDOR
Gastos: cancelación de las cargas (hipoteca) antes de realizar la compra ante notario. Comisión de la Agencia Inmobiliaria, a veces intentan cobrar a ambas partes.
Impuestos: Plusvalía Municipal.
BANCO
Si la operación se realiza mediante financiación (hipoteca) el banco pagará: los gastos de notaría del comprador, la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Impuestos de una vivienda nueva
Como se ha dicho anteriormente, los impuestos aplicables variarán en función de si se compra una propiedad nueva o usada.
SI quien vende es una empresa (promotor) y se hace una primera entrega del inmueble. En este caso se paga un IVA reducido del 10%, sobre el importe de la escritura pública (compraventa ante notario). Se aplicará también a las plazas de garaje (máximo 2) o los anexos (ej. Trastero) que se incluyan en la misma operación.
Si lo que se compra es una vivienda nueva de protección oficial el IVA a pagar será de tipo superreducido, es decir del 4%.
En el caso de que se compre un local comercial, registrado como tal, para luego realizar un cambio de uso y convertirlo en vivienda, se le podrá exigir que pague un IVA general del 21%.
El IVA se pagará directamente al vendedor, que deberá después hacerse cargo ante la hacienda española, pagando la cantidad él mismo.
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Pueden existir casos especiales, por los que el comprador no deberá abonar el IVA:
- Cuando se compra la vivienda a un banco, se considera vivienda usada.
- Cuando se haya alquilado el inmueble por más de dos años por parte del promotor que lo construyó, se considerará vivienda usada.
También deberá pagarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), Este impuesto grava los documentos notariales en el caso de la compraventa inmobiliaria. El impuesto tiene dos cuotas una fija y variable:
La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio.
La cuota variable dependerá del porcentaje aprobado por cada Comunidad Autónoma y oscila entre el 0,5 y el 2%.
Impuestos de una vivienda de Segunda mano
En el caso de una vivienda usada, no se pagará IVA sino que se pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al igual que el IVA es un porcentaje que oscila entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.
El ITP lo debe abonar el vendedor en el plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compra.
La base imponible para el ITP en operaciones con inmuebles viene determinada desde enero de 2022 por el llamado Valor de Referencia de Mercado, que ha calculado y publicado la Dirección General del Catastro para (prácticamente) todos los inmuebles urbanos del país. Salvo que el valor real de la transmisión sea superior a dicho valor de referencia, ya que entonces se usará el valor mayor.
Cuando lo que se compra es una vivienda de segunda mano, solo se pagará la cuota fija del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La Gestoría
En España la gestión del pago de los impuestos la hace normalmente la gestoría. Que se encargará, bajo mi supervisión, de realizar una provisión de fondos de los impuestos a pagar, antes de la compraventa pública ante notario. Es una figura típica española y son también los encargados, en una compraventa, de presentar la documentación ante los registros oficiales.
En el caso de que exista financiación, el banco en la mayoría de los casos trabajará con su propia gestoría.
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