Comprar una casa o villa en España
¿Por qué comprar en España?
- España tiene una media de 300 días de sol al año y 7905 kilómetros de costa.
- Es el tercer país del mundo con más lugares declarados Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.
- España es uno de los países con mejor calidad de vida del mundo, normalmente en segundo o tercer lugar y tiene un sistema sanitario universal.
- Por sus características, España es el lugar ideal para tener una casa o chalet, en la costa, en un pueblo o urbanización y, por supuesto, en las afueras de las ciudades.
- Además, el país ha ido concentrando su población en grandes ciudades, en 2018 el 80% de la población vivía en ciudades.
- Esto ha dejado el campo libre y ha abierto oportunidades de inversión, tanto para la explotación productiva como para la inversión inmobiliaria (hoteles, segundas residencias, etc.).
¿Cómo se realiza la compraventa de inmuebles en España?
En España, la mayoría de las compraventas se realizan a través de una agencia inmobiliaria y, aunque la forma puede variar, existen varios elementos comunes:
1.- Fase de negociación. Se negocia el precio, cómo y quién paga la comisión del agente inmobiliario, y también se puede firmar un documento de reserva.
2.- Contrato de compraventa con Arras penitenciales. Es un contrato privado de compraventa con entrega de dinero en concepto de arras, que deberá ser devuelto duplicado por la parte que incumpla el contrato. Supone la entrega de alrededor del 10% del importe final de la compra.
3.- Compraventa ante Notario y elevación a escritura pública. Es la formalización de la compraventa privada ante Notario, con su posterior escritura de compraventa que se eleva a pública.
Requisitos iniciales
Documentos de Identidad
Es especialmente importante tener un pasaporte válido. Sin un pasaporte válido no es posible obtener el número NIE. Es un requisito necesario tanto si es ciudadano de la Unión Europea (Certificado de Registro como Ciudadano de la Unión o Carta Verde) como si no lo es.
Puede ser necesaria otra documentación, como el certificado de matrimonio. Esto es necesario en los casos en que alguien que está casado decide comprar. Puede solicitarse para justificar el régimen económico matrimonial.
NIE (Ciudadanos UE)
El número NIE, es sólo el número en sí. Es un número único que sirve para identificar a la persona en España. Un ciudadano de la Unión para comprar una propiedad, sólo necesita el número. Si necesita estar en España más de tres meses, será necesario obtener el Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea. Con este certificado (llamado tarjeta verde), el ciudadano europeo recibe al mismo tiempo el número NIE.
NIE (No UE)
Como ciudadano extranjero no comunitario, puede comprar una vivienda en España sin ser residente. De esta forma, sólo tendrá que obtener el número NIE. Si además desea obtener la residencia, la forma más sencilla para un ciudadano no comunitario es obtenerla a través del procedimiento para inversores o Golden Visa.
En cualquier caso, tener su vivienda en España no requiere tener la residencia y tampoco disfrutarla como turista y/o alquilarla el resto del año.
Obtener el NIE fuera de España.
Existen varias opciones para obtener el NIE sin hacerlo personalmente o fuera de España. Para obtenerlo a través de terceros, se deben otorgar poderes a favor de quien lo gestiona. Así, se puede solicitar en España para el cliente, estando éste en otro país a través de alguien que lo gestione.
Si el cliente quiere obtener el nie estando fuera de España, será necesario acudir al consulado, solicitando cita previa. También puede hacerlo una tercera persona.
Este trámite es mejor que lo hagan profesionales y yo me encargo de gestionarlo para el cliente.
El primer requisito es disponer de documentos de identificación válidos de su país de origen. Con ellos, es imprescindible iniciar los trámites para obtener su número de NIE (Número de Identificación de Extranjero) en España. Este proceso variará dependiendo de si eres ciudadano de la Unión Europea o no y de si puedes venir a España en persona o necesitas obtenerlo desde tu país. A través de mí puedo ponerte en contacto con profesionales para obtenerlo o asesorarte.
El trabajo del abogado
El trabajo del abogado consiste en llevar a cabo la compraventa evitando los problemas que puedan surgir. Para ello, el abogado debe realizar una serie de actuaciones que se pueden dividir en tres fases:
1. Preparación de la compra
- Contacto con el cliente (videollamada), explicación del servicio, funcionamiento de la compraventa en España, impuestos, etc.
- Negociación con el vendedor/agente inmobiliario, del precio (si se ha contratado el servicio), del documento de reserva, de las condiciones de compra, etc.
- Investigación: el abogado comprueba la situación jurídica del inmueble, su precio de venta, intenta detectar vicios ocultos, posible tasación profesional por un técnico, etc.
- Revisión del estado estructural del inmueble, a través de la ITE o de un arquitecto (opcional).
- Comprobación de la situación con la comunidad de propietarios, posibles deudas con la comunidad, requisitos legales del inmueble (cédula de habitabilidad, certificado energético…).
- Acompañamiento en el proceso de obtención de financiación.
- En este punto, el abogado le aconsejará si debe continuar o no con la operación.
2. Contrato privado de compraventa con «Arras penitenciales»
- Se inicia el estudio de la operación en la Notaría y se contacta con la Gestoría.
- Revisión de la documentación, peligros y cargas.
- Negociación de la cantidad a pagar en concepto de arras.
- Redacción/modificación/revisión del contrato privado de compraventa con Arras.
- Gestión jurídica de las necesidades del cliente en el contrato.
- Acompañamiento en la firma presencial, o mediante firma telemática legalmente vinculante.
- Gestión con la gestoría, provisión de fondos para impuestos.
3. Compraventa ante Notario y escritura pública
- Estudio y realización de la operación de compraventa con la Notaría, dando la máxima seguridad al cliente.
- Gestión de las cargas detectadas en la propiedad y su cancelación.
- Gestión con el banco y notario: existencia o no de hipoteca.
- Trabajo con la Gestoría, pago de los impuestos.
- Acompañamiento ante notario el día de la firma de la Escritura Pública.
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¿Cuánto se tarda en realizar una transacción inmobiliaria?
Una compraventa en España no se hace en un día. En general, tarda varias semanas, siendo un par de meses lo más normal. La realidad es que depende de muchos factores. Si el comprador tiene toda la documentación, incluido el NIE, y no necesita financiación, el tiempo puede acortarse. El vendedor también tiene que presentar documentación, como el certificado energético o la cédula de habitabilidad, pero los plazos los marca el comprador.
En cuanto a la obtención de financiación (hipoteca) suele tardar al menos un mes. Una vez que hayas elegido un banco y una oferta, tienes que ponerte en contacto con el banco y ser aceptado tras un estudio de viabilidad. Recibes la FIPRE (ficha de información precontractual), que no es vinculante. Se realiza la tasación, que suele durar una semana. Se entregan la FEIN y la FIAE (Ficha Europea de Información Normalizada y Ficha Europea de Advertencias Normalizadas), que ya son vinculantes. Luego hay que esperar un plazo mínimo de 10 días (14 días en Cataluña) y pasado este plazo, se podrá firmar ante notario (con un plazo mínimo de 24 horas).
Complexities of buying a house or a villa
En la compra de una casa o chalet la ocultación de información es generalizada, tanto por parte del vendedor particular como del agente inmobiliario y no siempre es posible reclamar después. Por eso, es esencial contactar con un agente independiente, como un abogado, para comprobar estas cosas antes de comprometerse. Una de las principales cosas que hay que tener en cuenta es la situación urbanística, para asegurarse de que todo está de acuerdo y de que no le van a expropiar su propiedad. Esto es algo que por mi experiencia nunca se mira bien y es vital. Otra cosa que hay que comprobar es si forma parte de una urbanización, ya que puede haber deudas u obligaciones. Además, en este tipo de compras siempre hay que comprobar la situación estructural de la casa y averiguar quién la construyó y cuándo, para conocer el estado y/o poder reclamar. Hay otras cuestiones, algunas de ellas sorprendentes, como la existencia de zonas militares donde está prohibida la compra a extranjeros.
Por todo ello, es imprescindible consultar a un abogado, ya que es el único que velará por sus intereses. Esto es especialmente importante en el caso de propiedades independientes, debido a sus complicaciones específicas.
Sólo un buen abogado trabaja para usted durante una operación de compraventa.
¿Cómo se calculan los honorarios de un abogado?
En cuanto a los honorarios, los abogados cobran un porcentaje de la transacción. Nuestro bufete no cobra por horas, sino por la transacción en sí y por responsabilidad. No cobramos por adelantado y cobramos por fases, todo ello regulado por contrato.
En cualquier caso, el cliente siempre puede detener el proceso y sólo se le cobrará por el trabajo realizado. Se trata de un servicio centrado en la satisfacción del cliente.
El precio oscila entre el 2% y el 3% más IVA. Las agencias inmobiliarias suelen cobrar entre un 3 y un 7%. La horquilla de precios dependerá de la responsabilidad, la mano de obra implicada en la operación, el precio y otros factores, como el valor del inmueble (a mayor precio, menor porcentaje).
Se negocia un precio justo con el cliente, en función de la operación y sus necesidades. Este precio es un precio cerrado negociado al inicio de la operación, buscando la seguridad y tranquilidad del cliente.
