Hay varios impuestos a pagar en la venta de un inmueble, dos se deberán pagar una vez vendida la propiedad y otro se puede negociar con el comprador:

1. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Es un impuesto que debe pagarse dentro de los siguientes 30 días hábiles a partir del día de la compraventa ante notario. Es un impuesto de carácter municipal y por eso variará dependiendo del municipio donde se encuentre el inmueble.

2. Impuesto sobre la renta de las personas físicas, IRPF.

Es un impuesto de carácter personal y directo que grava, la renta de las personas físicas de acuerdo con su naturaleza y sus circunstancias personales y familiares. En el caso de la venta de una propiedad, grava el incremento de capital del vendedor. Es un impuesto que se paga al año siguiente a la venta, ya que en la declaración de la renta se refleja lo ganado el año anterior.

Los no residentes en España deben pagar el impuesto a través del modelo 210 sobre el Impuesto sobre la Renta de los no Residentes. Mediante el modelo 210, se declaran las rentas, rendimientos, ganancias patrimoniales, las rentas de bienes inmuebles (ganancias de alquiler). Esto incluye la ganancia que se tiene al vender un inmueble.

3. Impuesto sobre bienes inmuebles, IBI.

Lo pagan todos los propietarios de bienes inmuebles (apartamento, aparcamientos, trasteros, locales, etc), también los usufructuarios, entre otros.

Sobre quién debe pagarlo, deberá hacerlo el que sea propietario el día 1 de enero de ese año, ya que se paga la totalidad del impuesto.

Esto significa que, aunque el propietario cambie, el impuesto ya se habrá pagado.

La Plusvalía Municipal es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en que se transmiten. Como su nombre lo indica el impuesto grava el aumento de valor que ha experimentado nuestra vivienda durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Es un impuesto a cargo de los ayuntamientos, por lo que puede variar. Lo paga el vendedor de forma general, si se recibe la propiedad por herencia o donación, entonces el impuesto lo paga el nuevo propietario.

En el caso de comprar una propiedad a no residentes en España, existe el peligro de que, si no pagan la plusvalía, el sustituto del pago será el nuevo propietario. Por eso, se suele pactar que el vendedor separe una cantidad equivalente a la plusvalía ante en el momento de la compra, para asegurar el pago.

Actualmente, hay dos formas de calcular el importe:

• Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente legal en función del plazo de tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión.
• Método de cálculo del incremento real (estimación directa) se aplicará a petición de la persona interesada: a los valores de adquisición y transmisión se aplica el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y posteriormente se efectúa la diferencia de los valores obtenidos.

Si no ha habido un incremento de valor, no se deberá pagar el impuesto. De todas formas, deberá realizar el procedimiento de pago ante hacienda.

El impuesto deberá pagarse durante los 30 primeros días hábiles después de la compraventa ante notario.

Si la transmisión es por una herencia, el plazo es de 6 meses prorrogables a un año.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF, es un impuesto de carácter personal y directo que grava, la renta de las personas físicas de acuerdo con su naturaleza y sus circunstancias personales y familiares. En el caso de la venta de una propiedad, el vendedor debe reflejar en la declaración una ganancia o pérdida patrimonial. Es un impuesto que se paga al año siguiente a la venta, ya que en la declaración de la renta se refleja lo ganado el año anterior. En algunos casos, la ganancia puede quedar exenta:

• Si se realiza una reinversión en una vivienda habitual.
• Si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años.
• Si la venta de vivienda la realiza un mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia.
• En los casos de dación en pago.

Para saber la ganancia patrimonial hay que restar al valor de transmisión el valor de adquisición.

Por un lado, se calcula el valor de transmisión, que es la cantidad neta que le queda al vendedor. Para saber la cantidad neta o valor de transmisión hay que restar al importe de venta, los gastos y tributos de la operación.

Por otro lado, se calcula el valor de adquisición, es decir la cantidad que pagó el vendedor en su momento. Ha esta cantidad hay que sumarle los impuestos y gastos que se pagaron y restarle los beneficios fiscales.

Cuando se tienen ambos valores, si el valor de transmisión es mayor que el valor de adquisición, se habrá obtenido una ganancia patrimonial. Esta ganancia tributará por tramos ante la Agencia Tributaria, de la siguiente forma:

• 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia.
• 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia.
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia.
• 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.

Los porcentajes se aplican de forma progresiva, por lo que, habrá que aplicar el 19% a los 6.000 euros de ganancia, desde los 6.000 a los 50.000 euros de ganancia, el 21%, y así sucesivamente.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo pagan todos los propietarios de bienes inmuebles (pisos, aparcamientos, trasteros, locales, etc.), también los usufructuarios, entre otros.

En cuanto a quién debe pagarlo, debe hacerlo quien sea propietario el 1 de enero de ese año, ya que la totalidad del impuesto se paga por adelantado.

Esto significa que, aunque cambie el propietario, el impuesto ya se habrá pagado. Por eso, es tan importante negociar entre las partes para ver cómo se paga el impuesto. A veces, el impuesto se considera incluido en el precio. Sin embargo, una de las partes puede no querer asumirlo, por eso en estos casos recomiendo negociar el pago a medias.

El cálculo de la cuota del impuesto (IBI) se establece en función del valor catastral. Se toma como base imponible el valor catastral. Luego al valor catastral se le aplican las reducciones legalmente establecidas, esto nos dará la base imponible.

A la base imponible se le aplicará el tipo de gravamen y nos dará como resultado la cuota íntegra.

Por último, a la cuota íntegra se le restan las deducciones o bonificaciones y se obtiene la cuota líquida. Esta es la cantidad a pagar.

En España la gestión del pago de los impuestos la realiza normalmente la Gestoría. Que se encargará, bajo mi supervisión, de hacer una provisión de fondos para que se paguen los impuestos, antes de la venta pública ante notario. Es una figura típica española y también son los encargados de presentar la documentación ante los registros oficiales.